من الأقوال الشائعة في كندا هي المقولة التاليه : لا تنتظر لتشتري بيت ولكن اشتري البيت وانتظر !
المقولة تفسر نفسها , لما الإنتظار إن كان بالمقدور شراء البيت خصوصا وإن معدل إرتفاع سعر البيت سنويا في كندا هو 5% وقد يصل 10% في بعض المدن !
عندما نلقي نظرة على التقارير الصادرة من الجهات الحكومية المتخصصة بالتسجيل العقاري والمؤسسات المعنية مثل :
Canadian Real Estate Association, Toronto Real Estate Board
& Canada Mortgage & Housing Corp.
وغيرها من المنظمات الإحصائية الحكومية الأخرى المرتبطة بشكل مباشرة بكل عملية بيع وشراء للعقارات في كندا سوف نلاحظ مدى إستقرار السوق العقاري في كندا على مر السنين وعدم تأثره بالمتغيرات الخارجية أو التقلبات الإقتصادية في باقي انحاء العالم !
المخطط التالي يوضح النمو في معدل سعر العقار في كندا كل فترة (أربع سنوات) للعشرين سنة الماضي ابتداءا من سنة 1996 ولغاية 2016 :
Canada : Average Prices , All home types - % Growth
1996 - 2000 - 2004 - 2008 - 2012 - 2016
$ 150,899- $164,374 - $226,604 - $304,663 - $363,606 - $442,264
إن ارتفاع اسعار العقارات شيء طبيعي يحصل في كل دول العالم بصوره عامه .. ولكن في كندا بصوره خاصه لعده اسباب منها:-
1. الهجره المستمرة والمكثفة من مختلف بلدان العالم الئ كندا.
2. هجرة الأموال من بلدان كثيرة الى كندا لغرض البحث عن بيئة استثمارية آمنه
3. في كندا الملكية حرة ( من حقك بيع , شراء , تأجير عقارك وتوريثه ).
44. نسبه الفائده المصرفيه المنخفظه جدا في كندا مقارنه بنسبه الفائده في باقي دول العالم ( حاليا بإمكاني أن احصل لك على قرض سكن بنسبة فائدة 2.25-2.35 % المعدل)
55. إعتماد جزئي للإقتصاد الكندي علئ السوق العقاري ( كل عملية بيع وشراء تشغل عدد من الجهات المختصة مثل المحامي , الشركات البائعة للعقار , شركات التأمين , البنوك والجهات القارضة , شركات التعمير والتطوير العقاري , الخ ).
66. الاستقرار الامني , السياسي والاقتصادي في كندا والإنظمة الممتازة التي تحفظ حقوق الجميع وهذا يمنح استقرار اكبر ويشجع الناس على الشراء.
77. نسبة كبيرة من المشترين من خارج كندا ( الصين , الهند , الشرق الأوسط ) وهم مستثمرين مستفيدين من فرق التحويل ( الدولار الكندي اقل من الدولار الامريكي) , نسبة الفائدة المنخفضة والعائد المباشر من إيجار العقار حيث إن الطلب على الإيجار كبير جدا ويتم تأجير العقار بزمن قياسي !
ما تم ذكره اعلاه والعديد من الاسباب الاخرئ كلها تدعم الزياده السنويه في اسعار العقارات بمعدل 55% وفي بعض المناطق قد تصل الى 10% !
شراء بيت من اكبر القرارات التي قد يواجهها الانسان في حياته لذلك يجب ان يمتلك المشتري المعلومات الكافيه والمستشار العقاري المناسب الذي يساعده على الشراء ويسهل عليه العمليه.
يسألني بعض الزبائن المهتمين بشراء بيت عن نصيحتي لهم كخبير في هذا المجال ويسعدني ان اضع بعض النقاط التي اتمنى ان تكون مفيدة لكم:
اولا. أعرف عن ماذا تبحث !
مهم جدا ان يعرف الشخص الذي يبحث عن بيت ما هو المناسب له ولعائلته واحتياجاته من ناحية نوع البيت , عدد الغرف , المنطقة , المدرسة وتصنيفها ( ماهي اولوياته ) ؟
هل يبحث عن استثمار لغرض تأجير العقار والحصول على عائد ؟ ام تبحث عن سكن لك ولعائلتك؟ هل تصنيف المدرسة او القرب من جامعة معينة او عمل معين مهم جدا ؟ ام تفضل ان تحصل على بيت كبير ولكن في منطقة ابعد عن مركز المدينة ؟ هل يهمك ان تأخذ بيت بسعر جيد ولكن يحتاج بعض التطوير ( تبديل سقف , شبابيك , الخ ) ام تريد أن تشتري بيت جاهز وفي هذه الحالة سيكون سعره اعلى بالتأكيد.
ثانيا. ماهي ميزانيتك ( بالأحرى ما هو مبلغ القسط الذي يمكنك دفعه شهريا للسكن)؟
من المعروف ان كل شخص يحتاج الى ميزانية شهريه مخصصة للسكن ( سواء كان تسديد قيمة اجار او تسديد قيمة قرض سكن ) لذلك من المهم جدا ان يعرف الشخص هذا المبلغ لان هذا المبلغ هو مايحدد قيمة البيت الذي بإستطاعة هذا الشخص شراءه!
مثلا: إن كان الشخص يخصص ميزانية قدرها 2000$ شهري للسكن ولديه مبلغ قيمته 50,0000 $ مخصصة لتسديد الدفعة المقدمة لشراء بيت فهذا يعني أن قيمة البيت لن تتجاوز 500,000$
طبعا هذا مثال مبسط لغرض توضيح الفكرة ولكن توجد حسابات اخرى يجب ان تؤخذ بنظر الإعتبار على سبيل المثال إن كان هذا العقار (ملكيه حرة ام فيه اجور صيانة وكذلك قيمة ضريبة العقار).
ثالثا. الحصول على موافقة مبدئية من الجهة القارضة ( البنك او وكيل القروض العقارية ):
عند شرائك البيت في كندا غالبا ستحتاج الى قرض عقاري وبهذه الحالة فأن البنك سيكون شريكا لك في هذا الإستثمار وبالتأكيد سيحصل على نسبة فائدة مقابل الخدمة التي يقدمها لك, في كندا توجد عدة بنوك والكثير من الخدمات المصرفيه وطرق تمويل العقار منها عن طريق مباشر مع احد البنوك الرئيسيه أو قد يتم التمويل عن طريق جهات قارضه اخرى مثلا شركات تمويل , الخ
ولكن بصورة عامة لا توجد اي مخاطرة في عمليه التمويل وذلك بسبب بسيط هو أن قيمة السوقيه للعقار معروفة عن طريق نظام متقدم جدا يمكن المشتري والبنك من الوصول الى القيمة السوقيه للعقار بحيث لا تحصل اي عمليه او بيع بأكثر من القيمة الحقيقية للعقار وأن وجود البنك كشريك سوف يمنح المشتري ثقة اكبر وذلك لان البنك لن يقوم بالموافقة على تمويل عقار قيمته اعلى من قيمة السوق او توجد فيه مشاكل معينة قد تؤثر على قيمته المستقبليه ( يجب الأخذ بنظر الأعتبار أنك تضع مبلغ 10 او 20 % من قيمة العقار ولكن البنك يضع النسبة الأكبرمن المبلغ 90 – 80 % من قيمة العقار لذلك يعمل البنك تدقيقا شاملا على كل شيء يتعلق بهذا العقار ويبعث شركة مقيمة ( مثمن ) للتأكد من قيمة العقار الحقيقية قبل الموافقة النهائيه على الشراء.
بلإضافة الى ذلك فأن عمليه البيع والشراء يتم مراقبتها من قبل عدة منظمات منها حكوميه وغيرها خاصة مثلا المحامي او المكتب القانوني الذي سوف يقوم بعمليه التسجيل في السجل العقاري , شركة التأمين التي سوف تؤمن على العقار , شركة العقارات المتخصصة التي سوف تقوم بإلوساطة العقاريه , المثمن وهو طرف ثالث غير مستفيد من العمليه ولكن يتم تعيينه من قبل البنك لتقدير قيمة العقار الحقيقيه والتأكد من وضعه بالإضافة الى شركة الفحص أو شخص متخصص يتم توكيله بفحص العقار والتأكد من سلامه المبنى من جميع النواحي الهندسيه والبيئيه والهيئة العامة للعقار وإن كان يحتاج الى صيانة معينة او تصليحات معينة سوف يتم ذكرها بدقة في التقرير النهائي لهذه الشركة وتكون عمليه الشراء مشروطة بأن يجتاز العقار ما تم ذكره اعلاه وإلا لن يقوم البنك بتمويل الشراء ويتم إنهاء عمليه البيع والشراء خلال ايام ( غالبا 5 أيام ) وتعود الوديعة للمشتري بالكامل ..
نظام متقدم جدا في كندا والملكيه تكون ملكيه حرة لصاحب العقار يمتلك الأرض مع البناء وليس لمدة محددة كما في بعض البلدان بالإضافة لذلك له حق التصرف الكامل التأجير , التعمير , البيع , الشراء والتوريث ..
إن كانت لديك الامكانية الكافية قم بوضع على الاقل دفعة مقدمة 200% من قيمة البيت وذلك لتجنب دفع تأمين على القرض. هذه نصيحة مهمة جدا يجب اخذها بنظر الاعتبار لان وضع دفعة مقدمة اقل من 20% سوف ترفع من قيمة دفعتك الشهرية بشكل كبير لانك سوف تكون ملزم بأن تدفع تأمين على القرض ( سيكون اجباري في هذه الحالة ) وكذلك سوف يقل عدد سنوات الاقتراض الى 25 سنة بدلا من 30 سنة !
بالنسبة لي كمستشار عقاري أقوم بضمان وتحصيل افضل نسبة فائدة لزبوني من اليوم الأول لتجنب اضاعة وقت الزبون في البحث عن بيت يتجاوز ما يمكن اقتراضه من البنك.
رابعا. رحلة البحث عن العقار المناسب:
من الأفضل التواصل مع وكيل عقاري متخصص في المنطقة التي تبحث فيها وذلك لضمان افضل خدمة من كل الجوانب بغض النظر عن كون احد اقربائك يعمل في هذا المجال او لديك صديق يعمل في هذا المجال ولكن عن خبرة سابقة اجد ان الاستعانة بمستشار عقاري يعمل في نفس المدينة التي تبحث فيها ( ليس من الضروري يسكنها ) ولكن على الاقل يعمل فيها سوف تكون النتائج افضل من ان تستعين بوكيل عقاري يبعد ساعة واكثر عن مكان البحث لذلك مهم ان تستفسر من الوكيل العقاري عن محيط عمله وتخصصه ( تجاري , سكني ) أم كلاهما قبل ان توقع معه الاتفاق.
اشرح لمستشارك العقاري مالذي في بالك, كل ما ترغب به في بيت احلامك ماهو مناسب لك ولعائلتك ولا تعتقد ان الحكمة هي في رؤية اكبر قدر ممكن من البيوت , الحقيقة هي ان كنت تعرف هدفك وتعمل مع وكيل عقاري له الخبرة الكافيه والذكاء سوف يوفرعليك الكثير من عناء البحث وخسارة الوقت عن طريق تحديد ماهو مناسب لك فقط بدون اضاعة الوقت في مشاهدة بيوت غير مناسبة .
أن يكون لك مستشارك العقاري الخاص شيء مهم جدا في كندا وهو ما يقوم به الكنديون دائما وذلك لمعرفتهم اهمية ان يكون لهم مستشارهم الخاص الذي يكون ملزم قانويا ان يقدم لهم افضل خدمة والنصيحة التي تساعدهم في اختيار منزل احلامهم وتنبيههم على نقاط معينة قد تغيب عن المشتري عند اختيار البيت حيث انه توجد العديد من العقبات التي قد تمر بها عملية الشراء ولكن الوكيل العقاري سوف يسخر كل خبرته ومعرفته ودراساته في خدمتك بالإضافة الى عمل العقد القانوني الذي يحميك ويقوم بعمليه التفاوض واتمام اجراءات التسجيل والتحويل , تسهيل إجراءات القرض العقاري وكل ما يتطلبه الامر لاتمام عمليه بيع وشراء سلسة وبدون اي تعقيدات
خامسا. وضع الشروط الأساسيه في عقد الشراء:
وهذه من واجبات وكيلك العقاري هو ان يحميك كمشتري ويضع كل الشروط التي تضمن لك حقك على سبيل المثال الشروط التاليه:
1. أن يتم استلام البيت نظيف وخالي من اي عيوب قد تسببت اثناء عمليه نقل الاثاث او غيرها.
22. ان تكون جميع الادوات الكهربائيه ( الثلاجة , الغسالة, الطباخ , نظام التبريد والتدفئة , الخ ) شغالة بعد عمليه استلام البيت وخاليه من القروض.
33. أن تضع شرط الفحص ( مهم جدا ) بعض العيوب البسيطة يمكن إصلاحها بسهولة ولكن بعض العيوب يكون اصلاحها مكلفا جدا وعندها قد يعود الموضوع لطاولة المفاوضات او قد تنتهي عمليه البيع وتنتقل لبيت اخر .
44. وضع شرط القرض من الشروط المهمة ولكن إن كانت الموافقة المبدئية موجودة وفي حال وجود عدة عروض على البيت المرغوب شراءه فعندها يمكن ازالة هذا الشرط كي تدخل في دائرة المنافسة ولكن مهم أن لا ترفع قيمة البيت اكثر من القيمة السوقية ! بمعنى اخر ليس مجرد اتفاقك مع البائع على السعر يعني انك قد حسمت الموضوع حيث أن البنك سيكون له كلمة الحسم والبنك سوف يرسل طرف محايد ( شركة تثمين عقارات ) تعمل لصالح البنك للتأكد من قيمة البيت لذلك قد يكون من الحكمة الانسحاب من دائرة المنافسة على البيت إن ارتفع سعر البيت اكثر بكثير من باقي المبيعات في المنطقة إلا في حالة استعدادك ان تدفع فرق السعر إن رفض البنك تمويل كل المبلغ المطلوب !
توجد بعض الشروط الاخرى التي يجب على مستشارك العقاري اخذها بنظر الاعتبار حسب حالة البيت مثلا ان كان البيت قديم وقد تم استعمال مواد معينة في البناء اصبحت غير مرغوبة او ذات تأثيرات صحية مستقبلا او قد تم استخدام اسلاك المنيوم وهذه غير مرغوبة حاليا ( قد ترفع من سعر تأمين البيت) وهنا خبرة الوكيل العقاري في المجال سوف توفر عليك الكثير من المال والخسائر المستقبلية إن لم تتجنبها او تضعها في حساباتك منذ البداية وانت على طاولة المفاوضات مع البائع.
سادسا. اعمل بحث عن البيت:
أطلب من وكيلك العقاري ان يبحث لك عن كل ما يتعلق بالبيت ( توجد وسائل معينة وجهات متخصصة يمكن للوكيل العقاري عن طريقها الحصول على معلومات دقيقة عن البيت ) بالإضافة لذلك ابحث بنفسك في الانترنيت عن العنوان فقد يظهر لك معلومات متعلقة بالجيران او الحي او غير ذلك من المعلومات التي قد تؤثر على قرار شرائك لعقار معين !
سابعا. تأكد من الحسابات والمبالغ الاضافية:
عند اتمام عملية مفاوضة السعر ستكون مطالبا بوضع عربون خلال مدة 244 ساعة من الموافقة في حساب الثقة للشركة العارضة للعقار وقيمة هذا العربون تتراوح بين 10.000 الى 50.000 حسب قيمة البيت وما تم الاتفاق عليه في العقد لذلك تأكد من وجود المبلغ في حسابك لكي تقوم بإيداعه مباشرة.
توجد مبالغ اضافيه ستكون مطالبا بدفعها اثناء عملية التسجيل وتحويل الملكية منها ضريبة تحويل العقار وهي تكون بنسبة 1% ( تقريبا) من قيمة العقار ( توجد حسابات معينة لتحديد المبلغ) وإن لم تكن مالكا لاي بيت في السابق ستحصل على خصم بقيمة 2000 $ من الحكومة الكندية لتشجيع الناس على الشراء ( تأكد من المحامي الذي يساعدك في عملية التسجيل بانه قد اخذ هذه النقطة في نظر الاعتبار)*
ثامنا. قدم نسخة من تقرير الفحص للبائع لعمل التصليحات المطلوبة وإن لم يوافق البائع على عمل التصليحات اطلب ان يتم خصم جزء من المبلغ المتفق عليه لغرض اتمام هذه التصليحات من قبل المشتري بعد اتمام عملية الشراء.
تاسعا. قم بتوثيق كل شيء يتم الاتفاق عليه في العقد, تأكد من كل الأشياء التي سوف يتركها لك البائع مثلا
( الثلاجة , الطباخ, الإنارة , الخ ) وإن وعدك بعمل تصليحات معينة أطلب من مستشارك العقاري أن يعمل تعديل مناسب في عقد البيع والشراء لإضافة الفقرات المتفق عليها وتوقيعها من قبل جميع الاطراف.
عاشرا. اطلب زيارة البيت قبل التسليم لكي تتأكد ان البيت بأفضل حال وأن البائع قد حافظ عليه ولم يتسبب باضرار معينة خلال مدة الانتظار بين توقيع العقد والتسليم وإن لاحظت اضرار معينة لم تكن في السابق أطلب من المحامي الخاص بك بحجز مبلغ من المال للتأكد من أن البائع قد قام باصلاح ما تم الاتفاق عليه قبل اتمام عملية البيع ( مثلا : زرت البيت ولاحظت ضرر معين في الحائط خلف التلفزيون او ضرر تسبب عند نقل الاثاث في هذه الحالة قم بتقييم الضرر واطلب من المحامي حجز المبلغ المناسب لاصلاح الضرر )
توجد بعض النقاط الاخرى التي قد يهم المشتري معرفتها والتي قد تساعده في عملية الشراء خصوصا فيما يتعلق بالتسهيلات المصرفية و كيفيه تقليل الدفعة الشهريه واختيار البيت المناسب الذي يرتفع بقيمته اكثر من غيره في المستقبل حيث ان البيت هو سكن واستثمار ففي نهاية الامر انت تضع مبلغ من المال كدفعة مقدمة فتضع في بالك اليوم تستثمر هذا المبلغ في شراء البيت ولكن كم سيكون سعر هذا البيت بعد خمس سنوات من اليوم ! هنا تأتي خبرة مستشارك العقاري في ارشادك الى افضل خيار من ناحية البيع مستقبلا.
وفي النهاية لدي عبارة دائما اكررها مع الاصدقاء والزبائن وهي إن أفضل استثمار هو الاستثمار العقاري وافضل بلد لذلك هو كندا
إن كنت ترغب في بيع او شراء عقار في كندا , اونتاريو , مدن تورونتو الكبرى , مسيساكا , اوكفل , ملتون , برلنغتون او هاملتون) يرجى عدم التردد في التواصل مباشرة معي :
Best Regards
Post a comment